趋势：市场持续降温还是趋于理性？

    房地产的高增长时代已经结束了，2013年是句号，2014年开始进入平稳期。

    如果没有政策的刺激，2015年的市场不会比2014年更好。如果有政策刺激，只不过是在透支未来需求，提前结束白银时代。

    为什么2015年市场不会比2014年更好？

    我们认为，市场已经出现两个需求减少的迹象，第一个是存量人口的购房需求在减少。由于房价上涨的预期被打破了，现在投机性的需求已经基本没有了。除了北京、上海这样的一线城市外，其他城市没有大幅上涨的可能性，微调可能会有。北京、上海房价一定会上涨。

    投资性需求明显减少，有的出海了，有的理财了，有的买了大房子在还贷——套牢了。从世联地产的数据来看，投资客的比例从几年前的39.5%，已经下降到现在的10.7%。中国跨境投资总量已经从6900万美元上升到去年的160亿美元，而且还在呈上升趋势。

    改善性需求也逐年在下降。世联地产的数据显示，35岁以上的购房人群一般被认为是改善性需求，这个比例从三分之二下降到三分之一。

    这个背后的逻辑是人均居住面积大幅提升，二线城市基本上都在27平方米以上，多的可以达到37平方米，三、四线城市会比一、二线城市人均居住面积更大，所以我们看到全国性的改善性需求动力已经在下降。中国人均住房面积已经接近发达国家的较高水平。

    第二个是城镇化的速度在明显放缓，大多数城市常住人口净增长量在减少，四个一线城市人口净增长都在下降，北京在2000~2010年间，年均常住人口净增长60.4万人，2011~2013年均人口净增长是51.2万人，下降了9.2万人；上海从年均62.8万人，下降到年均37.7万人，广州、深圳是从两位数下降到个位数的7.5万和9万人，7.5万对1000多万人口而言，就相当于全国人口的自然增长率。照此来看，深圳这样的一线城市已经没有外来人口了。不光是一线城市，我们看到25个二线城市有18个在下降；19个三线城市有15个在下降；28个四线城市有26个在下降。需求下降，市场自然是降温的。

    当然，2015年的市场也不会太差，刚需现在还呈现一个机械式的增长，毕竟结婚人口每年就有1500万对，至少一半在城镇里，按照50%购房每年就需要近400万套。离婚人口大致相当于结婚人口数量的30%多，离婚也需要住房，应该不少于100万套。常住人口中的非户籍人口大约有2.4亿人、6000万户，每年如果有3%的家庭购房，每年有近200万套购房需求，30多年才会全部解决这部分“被城镇化”人群的自有住房问题。城镇化率每年提升1%，每年进城约1360万人、340万户，每年购房3%，需要十多万套住房。而不买房的人群仍然要租房，租房也需要房。我们预计每年租房需求在数百万套，依靠现有二手市场的存量出租房远远不够。

    未来至少十年，每年的购房需求不会低于800万套，这还不包括改善性需求。未来市场需求更多的、更主力的基本上是自住性需求。

    政策：微刺激还是强调控？

    今年的政策或许可以用一个词来形容，“打水漂”。

    为什么？因为房地产已经拖了经济增长的后腿，而中央政府发出了稳定住房消费的号召，不刺激房地产是稳不住房地产市场的。但是“回归以市场为主导”的既定方针不能变，所以刺激政策不能一石激起千层浪，微刺激就是理所当然的了，打水漂就是最好地微刺激。